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Cuando se lleva a cabo el arrendamiento de un inmueble, únicamente se piensa en el momento presente, las preocupaciones básicas suelen ser el precio de la renta, el inquilino apropiado, un aval bancario, la duración del contrato, la ausencia de daños y deterioros etc.
Pero hay una cuestión que para los particulares suele ser olvidadiza, y salvo que ésta se preste, son escasos los que recaen en ella: la venta de la vivienda durante la vigencia del contrato.
En determinadas ocasiones, ésta situación aparece en los contratos y otras en las que no hay reflejo de ella en ninguna cláusula contractual. En ambas situaciones, puede originarse un problema para las partes si una de ellas o las dos, no tienen nociones del concepto y consecuencias de la misma.
Pues bien, para explicar esta circunstancia vamos a acudir a la norma que regula los arrendamientos, esto es, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, puesto que en primer lugar hemos de analizar la duración y vigencia del contrato.
De esta manera, debemos partir de la base en la que, según el artículo 1.255 Cc “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.”
Por lo tanto, la duración queda sujeta a la voluntad de las partes, pero el artículo 9.1 LAU determina que: “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”
Toda norma tiene una excepción y en este caso es que el propietario que necesite el inmueble para él o su familia, por lo que deberá avisarse con dos meses de antelación.
Llevando a cabo una mayor profundización, hay que distinguir entre los supuestos en que la vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad o no. Para ello, acudiremos a la explicación que da el artículo 14 LAU, el cual prevé que en caso de estar inscrita, el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
Para los supuestos en los que la vivienda no se hallase inscrita, el comprador tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria (art. 1571 Cc) y el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Pero en determinadas coyunturas, el comprador puede verse afectado en la compra de la vivienda puesto que se desconoce el derecho de tanteo del arrendatario. Así, procedemos a estudiar ese estado en el cual el inquilino goza de protagonismo frente a estas situaciones, para ello nos serviremos del artículo 25 LAU sobre el derecho de adquisición preferente.
Destacamos los fundamentos más relevantes que se desprenden del mismo:
- En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma.
- El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
- Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
- No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
- No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En este caso, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Para terminar, resaltamos que de todo ello da reflejo la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 14 de enero de 2015 (Rec. 2432/2012), ya que fija como doctrina jurisprudencial que, el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocios, se produce cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación, según lo previsto en los artículos 1518 y 1521 del Código Civil.
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